Схемы застройщиков

14 На сегодняшний день, все используемые застройщиками схемы, можно поделить на два вида:

1. Рискованные схемы;

Предварительный договор купли-продажи недвижимости;

Предварительный договор участия в долевом строительстве.

 2. Крайне рискованные схемы:

Договор процентного займа и предварительный договор купли-продажи недвижимости;

Предварительный договор купли-продажи недвижимости и договор купли-продажи векселей;

Внесение вклада в специально созданное товарищество;

Уступка третьими лицами прав по инвестиционному договору.

При делении схем, за основу была взята степень опасности дольщика в получении просрочки в сдаче квартиры, уменьшение площади квартиры, либо вовсе, неполучение квартиры.

Если в первой группе в правоотношения вступают два субъекта: дольщик – застройщик, покупатель – продавец, такие схемы проще признать участием в долевом строительстве, то во второй группе схем, застройщики привлекают третьих лиц и признать данные правоотношения долевым строительством становится гораздо сложнее, соответственно и степень риска дольщика в таких схемах многократно увеличивается.

Перейдем к описанию данных схем.

Описание предварительного договора с последующим заключением договора купли-продажи и предварительного договора с последующим заключением договора участия в долевом строительстве мы объединим, поскольку в обеих схемах используется предварительный договор и сами правоотношения похожи.

Согласно п.1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору, можно требовать только заключение основного договора, на условиях, указанных в предварительном договоре. Таким образом, по предварительному договору дольщик не имеет права требовать взыскания денежных средств за просрочку в сдаче недвижимости, компенсации за уменьшение её площади, да  и передачу квартиры, дольщик не может требовать по предварительному договору.

Требование о заключении основного договора, нужно направить контрагенту в сроки, установленные в предварительном договоре (п.4 ст. 429 ГК РФ), иначе, обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор  (п.6 ст. 429 ГК РФ).

Не редки случаи, когда в ходе строительства, в проектную документацию вносятся изменения, а поскольку объект недвижимости, подлежащий передачи, согласно ст. 554 ГК РФ, требует строгой идентификации, получается, что в предварительном договоре указан один объект, а построен другой. При данных обстоятельствах,  застройщик может отказаться от передачи квартиры, поскольку квартиры, указанной в предварительном договоре у него попросту нет. Далее застройщик продает построенную квартиру по договору купли-продажи третьим лицам по рыночной цене, она будет гораздо выше той, которую оплатил дольщик, возвращает денежные средства дольщику (те которые он внес в строительство), разницу забирает себе.

Договор процентного займа и предварительный договор купли-продажи недвижимости.

По данной схеме, дольщик по договору процентного займа, передает денежные средства застройщику, а по предварительному договору в последующем заключается основной договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве, расчет по данному договору производится путем зачета долга указанного в договоре процентного займа. Проценты по договору займа, если они вообще имеются, гораздо меньше ставки рефинансирования. Данные проценты, при зачете, также переходят в стоимость недвижимости.

Заключение договора процентного займа, обусловлена необходимостью легализации денежных средств, полученных за помещение, которого пока нет.

Данная схема ставит дольщика еще в худшее положение, чем схемы, обозначенные выше, поскольку передача денежных средств легализована и признать данные ,,правоотношения участием в долевом строительстве становится гораздо сложнее, последствия те же, что и при вышеуказанных схемах, кроме всего, защищать дольщика гораздо сложнее.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости и договор купли-продажи векселей.

Риски данной схемы также крайне велики, поскольку кроме легализации полученных денежных средств, застройщик привлекает третье лицо, в большинстве случаев подконтрольную организацию, которая продает дольщику векселя, тот в свою очередь расплачивается данными векселями с застройщиком. В случае, если застройщик откажется передать дольщику объект недвижимости, потребовать у него возврата денежных средств нельзя, поскольку оплата была произведена векселями и требовать можно только данные векселя, а уже их нужно предъявлять тому субъекту, у которого они были приобретены, но к этому моменту он уже может быть обанкрочен. В данной ситуации можно остаться как без квартиры, так и без денег, при этом все будет легально и по закону.

Внесение вклада в специально созданное товарищество.

По данной схеме застройщик привлекает денежные средства от дольщиков не напрямую, а через товарищество. Так дольщик становится участником товарищества – товарищем, и осуществляет членский взнос, который по сути является платой за будущую квартиру. Цель товарищества сводится к возведению объекта недвижимости. От товарищества выступает субъект, который заключает с застройщиком договор, в рамках которого последний обязуется построить дом. В случае, если стройка остановится или вообще прекратится, дольщик, попытавшийся вернуть денежные средства не только их может не получить, но и ещё может остаться должен. Так согласно п. 1 ст. 1047 ГК РФ, если договор простого товарищества не связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, каждый товарищ отвечает по общим договорным обязательствам всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело.

Данная схема является наиболее рискованной из всех, поскольку можно потерять не только денежные средства, внесенные за квартиру, но и еще остаться должником по обязательствам товарищества, в которое вошел дольщик.